2025 年以来，我国基础设施 REITs 市场持续保持高景气度，中证 REITs 全收益指数年初至今累计涨幅达 5.41%，62 只已上市产品总市值突破 1700 亿元，创下历史新高。在这一背景下，国家发展改革委出台的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》精准施策，从扩围扩容、支持扩募、高效审核、组织保障等维度构建政策闭环，为市场注入新动能。随着首批数据中心 REITs 成功获批、民间投资项目破冰入场、跨行业扩募案例不断涌现，我国基础设施 REITs 已从试点探索阶段迈向规模化、高质量发展的全新阶段，成为盘活存量资产、促进资本与实体资产深度融合的关键纽带。

资产池扩容：从成熟领域到新质基建的全谱系拓展

《通知》通过多维度政策设计推动 REITs 资产类型实现 "量质齐升"，形成 "大体量项目引领、成熟资产托底、新兴领域突破" 的多元化发展格局。鼓励发行规模大的优质项目成为市场 "压舱石"，这类项目通常具有现金流稳定、运营周期长的特点，能够有效吸引保险、社保等长期机构投资者。国泰君安济南能源供热 REIT 的公众投资者配售倍数高达 813 倍，刷新行业纪录，充分彰显了大体量优质项目的市场吸引力。大型交通枢纽、跨区域能源基地等标的的纳入，不仅提升了市场规模效应，更通过示范引领形成 "大型项目带动中小项目" 的良性发展态势。

成熟资产类型的常态化申报为市场筑牢 "稳定器" 作用。收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等领域项目凭借运营模式清晰、收益可预期的优势，成为 REITs 市场的核心组成部分。截至 2024 年底，沪市保障性租赁住房 REITs 表现尤为亮眼，华夏北京保障房 REIT、中金厦门安居 REIT 等产品二级市场溢价率均超过 50%。其中，华夏北京保障房 REIT 通过扩募新增 1412 套公租房，既实现了资产证券化的良性循环，又服务了民生保障大局，体现了 REITs 在社会效益与经济效益间的精准平衡。

潜在资产类型的加速释放激活市场 "新动能"。《通知》特别强调加大供热、水利、数据中心等领域项目的发行力度，这类资产证券化率较低但潜力巨大。作为数字经济时代的 "新型基础设施"，数据中心 REITs 取得突破性进展，南方润泽科技 REIT 作为全国首批数据中心 REITs 之一，其底层资产润泽（廊坊）国际信息港 A-18 数据中心上架率高达 99%，年发电量达 2.3 亿 kWh，充分证明了新资产类型与市场需求的高度契合。与此同时，银华绍兴原水水利 REIT、易方达华威市场 REIT 等创新产品的推出，进一步丰富了 REITs 的资产图谱。

新资产类型的探索开辟了市场 "新蓝海"。《通知》明确将铁路、港口、特高压输电、通信铁塔等纳入发行范围，同时鼓励文化旅游、养老设施等民生服务类资产证券化。这一政策突破有效解决了此前资产供给相对单一的瓶颈，推动市场向 "多资产类型、多收益层级、多风险维度" 的多元化格局演进。随着资产范围的持续拓展，REITs 市场正逐步形成覆盖传统基建与新型基建、兼顾经济价值与社会价值的全谱系资产体系。

扩募机制升级：从规模扩张到质量提升的双轮驱动

扩募作为 REITs 市场持续增长的核心引擎，在《通知》中得到系统性优化，通过流程再造与范围拓展，推动市场从 "首发依赖" 向 "首发 + 扩募" 双轮驱动转型。政策明确对符合条件的新购入项目实行 "直接受理、优先评估"，建立 "前端把关 + 后端提速" 的高效审核机制，大幅降低了项目申报的沟通成本与时间成本。实践表明，这一机制显著提升了扩募效率 —— 华安张江产业园 REIT 通过扩募实现 2023 年现金分派率同比提升，其扩募项目张润大厦出租率从低谷回升至 90% 以上，充分体现了扩募对资产质量的提升作用。

跨行业跨地区扩募打破了资产配置的地域与行业限制，通过 "关联性资产组合" 实现风险分散与价值提升。中金普洛斯 REIT 通过扩募将底层资产扩展至 10 个仓储物流园，分布于五大城市圈 7 大城市，服务生物医药、先进制造等新经济行业，扩募后每份基金可供分配金额较上年提升 2.03%。更具突破性的是中航京能光伏 REIT 的 "光伏 + 水电" 跨行业扩募尝试，新项目预计将使基金内部收益率（IRR）从 5.88% 提升至 6.46%，验证了不同能源类型资产组合的协同价值。这种创新模式不仅提升了产品抗风险能力，更通过资产间的优势互补创造了 "1+1>2" 的增值效应。

从国际经验看，扩募是成熟 REITs 市场的主要增长方式。美国市场数据显示，2000-2021 年间扩募增发规模年均达 251.89 亿美元，是首发规模的 11 倍多；新加坡市场 2018-2022 年扩募金额超 160 亿美元，为同期 IPO 规模的 3.5 倍。我国 REITs 市场正加速向这一成熟模式靠拢，2024 年沪市共有 6 单 REITs 发布扩募公告，涵盖产业园、清洁能源、保障房等多个领域。随着扩募机制的完善，REITs 逐步从单一项目融资工具升级为持续整合优质资产的资本运作平台，为投资者提供了更稳定的收益来源。

扩募机制的优化还带来了显著的社会效益。华夏北京保障房 REIT 扩募募集资金 5.55 亿元，全部用于新增 1412 套公租房建设；厦门安居 REIT 通过扩募实现分红收益 4.65%，同时壮大了保障性住房供给规模。这些案例表明，REITs 扩募不仅是单纯的市场行为，更成为服务国家战略、落实民生保障的重要抓手，在实现资本增值的同时推动了社会资源的优化配置。

服务生态完善：从制度保障到市场活力的全面提升

《通知》通过构建多元化服务体系，为 REITs 市场健康发展营造了良好环境。针对民间投资项目的专项协调服务机制有效破解了民营企业参与瓶颈，降低了申报门槛与成本。建信金风绿电 REIT 作为全国首单民间投资清洁能源项目，其底层资产全南天排山风电项目年均发电量 2.3 亿 kWh，可减少二氧化碳排放 19 万吨，既实现了环保效益，又为民营企业开辟了新的融资渠道。这类项目的成功实践，印证了专项机制在激发民间投资活力方面的重要作用，也为更多民营企业参与 REITs 市场提供了可复制的经验。

基础设施 REITs 项目信息系统的上线标志着市场管理进入数字化新阶段。该系统实现了项目申报全流程标准化、信息化管理，通过 "进度可查询、流程可追溯" 功能提升了审核透明度与效率。这一技术赋能举措不仅降低了制度性交易成本，更通过数据留痕强化了责任监督，为构建 "企业放心、部门高效" 的良性互动关系奠定了基础。系统的运行数据还能为政策优化提供决策支持，形成 "实践 - 反馈 - 完善" 的动态调整机制。

《通知》设计的激励约束机制进一步提升了市场运行质量。通过建立项目工作台账、优先推荐净回收资金占比较高的项目、对表现突出地区予以通报表扬等措施，形成了正向激励导向。实践表明，这种机制有效引导了市场行为 —— 润泽科技通过 REITs 净回收资金投入重庆新项目建设，形成 "投资 - 运营 - 盘活 - 再投资" 的良性循环；临港集团通过 "上市公司 + 公募 REITs" 双轮驱动模式，实现了优质资产的持续注入。这些案例充分证明，科学的激励机制能够引导市场主体更加注重资产质量与长期发展，推动 REITs 市场从规模扩张转向质量提升。

常态化沟通机制的建立加强了市场各方的协同联动。政策明确要求完善与地方、部门、市场主体的定期沟通机制，及时回应社会关切。这种多方参与的治理模式，既保障了政策落地的针对性与有效性，又充分吸纳了市场主体的合理诉求，实现了政府调控与市场活力的有机统一。随着服务生态的不断完善，REITs 市场正逐步形成 "规则清晰、流程透明、参与便利、监管有效" 的成熟体系，为其长期健康发展提供了坚实保障。

从市场实践来看，《通知》的各项举措已初见成效。2025 年以来公募 REITs 二级市场延续上涨态势，16 只产品年内涨幅超 10%，14 只溢价率超过 30%，显示市场信心持续提升。随着政策红利的逐步释放，REITs 市场规模有望进一步扩大，资产类型更加丰富，在盘活存量资产、扩大有效投资、服务国家战略等方面发挥更大作用。未来，随着更多优质项目的入市与扩募，基础设施 REITs 将成为连接资本与实体的重要纽带，为推动基础设施领域高质量发展注入持久动力。