政策支持跨区域跨行业扩募，铁路、养老设施等新资产类型有望实现零突破，REITs市场从单一项目发行向平台化运营进阶。

国家发展改革委近期发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，从市场扩围扩容、扩募支持、项目把关、组织保障等多维度出台具体举措。业内专家指出，这是继REITs常态化发行后又一重要政策节点，将推动市场从"单一项目发行"向"平台化运营"转型，为REITs市场注入持续动力。

截至2025年9月18日，我国已上市公募REITs数量达74只，总市值超过2200亿元，产品数量跃居亚洲首位。底层资产类型已拓展至10种，园区基础资产REITs数量最多（19只），交通、消费、仓储物流类均超过10只，数据中心、水利设施等新型资产类型不断面世。

01 新资产类型破冰，文旅养老等领域迎来机遇

通知明确将积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径。目前政策允许的REITs底层资产类型已拓展至12大类，但文旅、养老等部分行业尚未实现产品落地。

中航基金总经理助理、不动产投资部总经理宋鑫表示，新资产类型的探索将有效疏通发行堵点，加快各行业实现首单REITs发行，对丰富市场资产谱系、提升活力与规模具有重要意义。特高压输电、通信铁塔等"新基建"资产，以及文化旅游等促消费领域资产的纳入，可引导资金流入国家重点发展领域，满足不同偏好投资者需求。

针对成熟资产类型，通知要求加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等项目申报，同时加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度。这种"成熟项目与新类型项目同步推进"的双轨策略，将加速市场扩容与创新。

02 培育龙头产品，破解单只规模偏小困境

与成熟市场相比，我国REITs市场单只产品规模仍偏小。戴德梁行报告显示，截至2024年末，日本和新加坡市场单只REITs平均规模分别约15.94亿美元和17.28亿美元，而内地市场仅3.7亿美元。规模过小可能影响市场认可度、二级市场活跃度和长期价格稳定性。

通知明确提出"鼓励申报发售基金规模较大、对基础设施REITs市场扩围扩容具有重要作用的项目"，旨在培育一批有示范引领作用的龙头REITs产品。沪上某公募不动产投资管理部负责人指出，海外市场投资者更青睐首发规模较大的产品，龙头产品的培育对市场稳健发展至关重要。

通过打造行业领导力和国际竞争力的REITs龙头产品，可实现规模效应和管理协同，为市场稳步发展夯实基础。宋鑫认为，这与成熟市场发展规律相符，将推动我国REITs市场向更成熟、稳定、开放的方向发展。

03 扩募机制优化，加速平台化转型

通知在扩募机制方面取得重要突破：简化新购入项目申报流程，允许REITs首次发行上市满6个月后即可申报新项目；拓宽资产范围，支持购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业领域项目。

截至目前，我国仅有6只REITs进行过第一次扩募，与美国等成熟市场相比差距明显——新加坡REITs市场扩募金额是首发规模的3.5倍，美国市场更是达到30到50倍。此次政策优化将改变以往依赖首发驱动的模式，强化"首发+扩募"双轮驱动。

行业观察人士表示，扩募启动时间缩短至6个月极大缩短了扩募周期，而允许跨行业、跨区域整合存量资产，将推动REITs从单一资产载体向综合性资产运营平台转型。先锋瑞驰基金分析认为，扩募对REITs估值提升至关重要，文件对资产范围的灵活探索尤其有利于新质生产力范畴内的项目。

近期扩募审批进程已显加快迹象。华夏北京保障房REIT和国泰君安临港创新产业园REIT扩募份额相继上市，多只产品已提交扩募申请，显示市场响应积极。

04 民间投资获支持，市场参与主体多元化

通知特别强调对民间投资项目的支持，要求各省级发展改革部门建立健全专项协调服务机制，实行靠前服务、主动协调、申报单列。此举直指当前REITs市场中国企项目占比高、民企参与障碍多的痛点。

民间资本作为我国投资领域重要参与者，沉淀了大量优质资产。中诚信国际首席REITs研究员王子豪指出，降低民企参与成本、提升便利性，有助于优化市场参与方结构，激活民间投资活力。专项协调机制将帮助民间投资项目完善合规手续，加快解决项目培育中的问题，推动更多符合条件的民间项目发行上市。

随着民间投资参与度提高，REITs市场资产来源将更加多元，进一步提升市场广度和深度。通知还要求建立"储备一批、组织一批、申报一批"的动态推进机制，为各类主体参与奠定基础。

05 信息化管理升级，全流程透明度提升

通知宣布将上线基础设施REITs项目信息系统，开展项目申报全流程标准化、信息化管理，实现进度可查询、流程可追溯。该系统将提高项目申报和管理透明度，降低信息不对称问题。

博时基金REITs业务营运总监刘玄表示，该系统建设是常态化发行基础上的重要配套，结合常态化沟通机制，将动态完善REITs政策体系。信息化管理有助于避免信息分散导致的沟通成本增加，增强各类机构参与信心和积极性。

通知还强调充分发挥回收资金带动作用，鼓励提高项目净回收资金规模，对比例较高的项目优先推荐。各省级发展改革部门需持续跟踪已上市项目回收资金使用情况，确保资金用于扩大有效投资，形成投融资良性循环。

随着新政落地，REITs市场有望在资产类型、产品规模、参与主体和运作机制等方面实现全面突破。通过扩围扩容与机制优化，REITs市场将更好地发挥盘活存量资产、扩大有效投资的作用，为实体经济高质量发展注入新动能。