商业不动产REITs试点正式落地，中国公募REITs市场迈向商业不动产与基础设施并行发展的新阶段。

2025年12月31日，深圳证券交易所修订发布《公开募集不动产投资信托基金业务办法》及配套规则指南，同时出台《关于商业不动产投资信托基金试点有关工作的通知》。这些举措是对中国证监会此前发布的《商业不动产投资信托基金试点公告》的具体落实，标志着我国公募REITs市场正式从基础设施领域扩展至商业不动产领域。

深交所已构建起“1+7+6”REITs规则指南框架，即1项业务办法、7项业务指引和6项业务指南，为商业不动产REITs试点奠定了制度基础。

01 规则核心内容

深交所新规主要包含五方面内容。规则首次将商业不动产REITs纳入监管范围，针对不同业态设置了差异化核查要求，涵盖经营与财务情况、资产评估和运营管理安排等方面。

审核机制得到显著优化，交易所明确了审核各环节程序，将审核时限大幅缩短。同时，规则优化了REITs合规性、回收资金用途、收益率等准入要求，提升了审核效率。

发售定价机制也更加灵活，新规允许约定高价剔除机制，明确优先向认可REITs长期投资价值的网下投资者配售，并合理确定战略配售规模，保障发售公平有序。

在扩募机制方面，规则细化了拟购入的不动产项目业态要求，缩短了申请新购入不动产项目的时限，并将扩募间隔期缩至6个月，调整了扩募发售阶段战略投资者范围，进一步增强REITs市场活力。

信息披露要求进一步加强，新规细化了交易相关提示性公告和触发停牌的临时公告披露要求，优化了定期报告回收资金信息披露要求，强化了存续期监管。

02 市场背景与意义

中国REITs市场自2021年6月启动以来，经过近五年发展，已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场。截至2025年年底，境内公募REITs市场总发行产品数量达79单，总发行规模突破2100亿元。

商业不动产REITs的推出标志着我国公募REITs市场进入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”的新阶段。与基础设施REITs侧重“稳经济、补短板”不同，商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期和消费景气度联系更为紧密。

这一举措对于盘活我国约40万亿元规模的商业不动产存量资产具有重要意义。商业不动产REITs有助于房地产企业建立“投-融-管-退”良性发展模式，推动行业从“三高”开发模式转向资产精细化运营管理模式，支持构建房地产发展新模式。

03 实施路径与风险防控

证监会已初步明确商业不动产REITs “1+3+N”制度框架，即1项公告、1项通知和2项工作规程，以及沪深交易所等单位制定的17项配套规则。

试点初期，监管部门将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，坚持市场化、法治化方向，严把发行上市质量关、合规关和风险关。项目筛选将优先支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目。

为防范风险，新规压实了中介机构“看门人”责任，坚持“申报即担责”原则。同时，交易所新增约见问询、现场督导等准入环节监管手段，确保市场平稳运行。

04 未来展望

商业不动产REITs试点的启动，将进一步丰富资本市场投融资工具，对经济发展、地产行业和地产企业产生深远影响。

北京大学光华管理学院教授张峥表示，商业不动产REITs不仅为房企提供了资产退出和资金回笼渠道，降低负债、优化资本结构，还通过公开市场定价，将商业不动产价值与运营指标挂钩，激励管理人提升运营水平与资产配置能力。

沪深交易所均表示，将加强市场组织和优质项目储备、培育，保障商业不动产REITs试点工作高效、规范落地，推进REITs市场高质量发展，更好服务国家战略和经济社会发展。

随着商业不动产REITs试点的推进，各类市场主体正积极准备项目申报。试点初期将重点支持核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态。

商业不动产REITs与基础设施REITs将发挥各自优势，共同拓展资本市场服务实体经济的边界与深度，推动中国REITs市场向全门类、全资产的成熟市场迈进。