2025 年 9 月 12 日，深圳楼市迎来里程碑式变革 —— 工商银行、建设银行等 12 家驻深银行同步宣布，即日起商业性个人住房贷款利率不再区分首套与二套类型，统一纳入市场化定价体系。这一政策突破标志着深圳成为继北京、上海之后，第三个完成房贷利率 “并轨” 的一线城市，对全国房地产金融改革具有示范意义。

一、政策核心：利率市场化定价机制重构

根据深圳市市场利率定价自律机制要求，各银行将结合自身经营状况、客户风险等级等因素，对每笔房贷实施差异化定价。此前深圳首套房贷利率为 LPR-45BP（3.05%），二套为 LPR-5BP（3.45%），此次调整后二套利率直接降低 40 个基点，与首套利率持平。以 100 万元贷款本金、30 年期等额本息计算，月供减少 220 元，总还款成本降低近 8 万元。

政策调整后，存量房贷客户同步触发动态调整机制。根据央行数据，2025 年二季度全国新发放房贷平均利率为 3.09%，对应加点值 - 44BP（3.09%-3.53%），因此存量房贷利率加点值高于 - 14BP（-44BP+30BP）的客户均可申请下调。例如，原二套房贷利率为 LPR-5BP（3.45%）的客户，理论上可申请降至 LPR-14BP（3.36%），实际调整幅度由银行综合评估确定。

二、实施路径：线上线下协同推进

为确保政策高效落地，多家银行推出便捷申请渠道：

线上办理：建设银行深圳分行开通手机银行 “存量房贷利率调整” 专区，客户可通过 “加点值调整查询” 功能一键提交申请，审批通过后次日生效。农业银行深圳分行则在手机银行设置 “贷款 — 房贷利率调整 — 利率下调” 三级菜单，实现全流程线上化操作。

线下服务：工商银行深圳分行同步开放线下网点办理通道，客户可携带身份证、贷款合同等材料前往指定柜台办理，银行承诺 “零手续费” 服务。

值得关注的是，深圳农商行等城商行还推出 “智能预审” 系统，通过大数据分析自动筛选符合条件的客户，并发送短信提醒，显著提升办理效率。

三、市场影响：短期刺激与长期重构

（一）二手房市场立竿见影

新政实施后首周（9 月 6 日 - 11 日），深圳二手房交易量环比激增 45%，其中罗湖区因完全取消限购，签约量暴涨 109%。中原地产数据显示，总价 300 万元以下房源成交占比从新政前的 28% 提升至 35%，刚需群体入场意愿显著增强。

（二）改善型需求结构性释放

政策对置换型客户形成双重利好：一方面，二套房贷利率下调直接降低月供压力；另一方面，存量房贷利率调整使持有多套房产的业主融资成本下降。据深圳贝壳研究院监测，新政后 “卖旧买新” 客户咨询量增长 67%，但实际成交仍受限于二手房去化周期 —— 当前深圳二手房挂牌量已突破 12 万套，部分区域议价空间扩大至 15%。

（三）金融机构竞争格局重塑

利率市场化定价机制加剧银行间竞争。建设银行深圳分行率先推出 “优质客户利率优惠” 计划，对信用评级 AAA 级客户提供 LPR-50BP 的特惠利率；平安银行则针对科技企业员工推出 “人才贷” 产品，利率可再下浮 10BP。这种差异化策略预计将推动银行从 “规模扩张” 转向 “质量竞争”。

四、政策逻辑：从行政调控到市场治理

（一）改革动因分析

市场环境变迁：深圳房价经过四年深度调整，部分区域商业公寓及二手房价格已腰斩，300 万元以下房源占比近三成，传统限购政策效力边际递减。

政策协同需求：与非核心区域取消限购、企业购房限制放宽等措施形成组合拳，构建 “资格松绑 + 成本降低 + 交易活跃” 的政策闭环。

金融改革深化：落实央行《关于完善存量个人住房贷款利率定价调整机制的公告》，成为全国首个触发常态化调整机制的城市，为建立长效机制积累经验。

（二）专家观点交锋

乐观派：上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，利率并轨将释放约 120 亿元的购房消费潜力，预计四季度深圳新房成交量同比增长 25% 以上。

审慎派：广东省住房政策研究中心李宇嘉指出，改善型需求释放依赖二手房流动性提升。当前深圳二手房去化周期已达 18 个月，若不能有效激活置换链条，政策效果将大打折扣。

（三）国际经验借鉴

参考美国 “两房” 模式，深圳此次改革通过建立统一的利率定价框架，推动房贷市场从 “政策驱动” 转向 “市场驱动”。这种模式在 2008 年金融危机后被证明能有效分散系统性风险，同时提升金融机构定价能力。

五、操作指南与风险提示

（一）客户申请要点

资格查询：登录贷款银行 APP，进入 “存量房贷利率调整” 模块，系统将自动测算加点值是否符合条件。

材料准备：身份证、贷款合同、收入证明（部分银行要求）。

办理时效：线上申请通常 1-3 个工作日完成审批，线下办理需提前预约。

（二）潜在风险预警

利率波动风险：若未来 LPR 上调，浮动利率房贷月供可能增加，建议借款人根据自身风险承受能力选择固定利率产品。

信用评级影响：银行在定价时将综合评估客户征信记录、负债水平等因素，信用评分较低者可能面临利率上浮。

区域分化风险：核心区（福田、南山）与非核心区（罗湖、龙岗）房价走势分化加剧，购房决策需结合区域发展潜力。

此次房贷利率 “并轨” 改革，是深圳落实 “房住不炒” 定位、构建房地产发展新模式的关键一步。随着政策红利逐步释放，预计将推动市场从 “量价齐跌” 转向 “量升价稳”，为全国房地产长效机制建设提供 “深圳样本”。对于购房者而言，需把握政策窗口期优化资产配置；对于金融机构，则需加快数字化转型以应对市场竞争格局的深刻变革。