华润有巢REIT首次扩募份额上市，采用创新非定向扩募模式，4.48亿份基金份额为租赁住房REITs市场注入新活力。

2026年1月12日，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金扩募上市仪式在上海证券交易所举行。本次上市交易扩募份额为4.48亿份，配售价格2.53元/份，募集资金总额约11.33亿元。

此次扩募创新采用向原持有人配售的非定向扩募模式，配售比例高达99.51%。募集资金将全额用于收购华润有巢旗下优质资产——上海马桥保障性租赁住房项目，这是上海市保障性租赁住房示范工程。

华润有巢REIT作为境内首单由市场化机构运营的租赁住房REITs，自上市三年来已累计向持有人分红超1.54亿元。本次扩募标志着公募REITs“首发+扩募”双轮驱动格局进一步完善。

01 扩募份额上市，非定向配售保障原持有人利益

华夏基金华润有巢REIT扩募份额于1月12日正式上市交易。本次上市交易扩募份额为4.48亿份，配售价格为2.53元/份，募集资金总额约11.33亿元。

本次扩募采用向原持有人配售的方式，即非定向扩募模式。根据公告，原始权益人作为战略投资者获配份额数量为1.53亿份，占本次实际发售基金份额数量的34.17%，不低于其承诺的认购比例。

其他原持有人获配份额数量为2.95亿份，占本次实际发售基金份额数量的65.83%。这些份额不进行限售，自上市之日起即可流通。

非定向扩募模式在制度设计上充分保障了原持有人权益。高达99.51%的认购比例充分体现了原持有人对此次扩募的认可和对未来发展的信心。

02 资金投向明确，上海马桥项目出租率96%

本次扩募募集资金扣除相关预留费用后，将全额用于收购华润有巢旗下优质资产——上海马桥项目。

该项目是上海市保障性租赁住房示范工程，毗邻大零号湾科技创新策源功能区、闵行经济技术开发区等核心产业集群，周边产业人口密集，租赁需求旺盛。

截至2025年6月末，该项目的出租率达到96%，运营韧性强劲。项目于2023年3月开业，建筑面积合计约10.72万平方米，2024年项目公司营业收入合计为6，619.29万元。

收购完成后，华夏基金华润有巢REIT底层资产将实现上海三大核心产业集聚区全覆盖，资产结构进一步优化，长期投资价值显著提升。

03 市场表现稳健，三年累计分红1.54亿元

华润有巢REIT自上市以来表现稳健。截至2025年11月，该基金已累计向持有人分红超1.54亿元，为投资者带来了可观的回报。

华夏基金管理有限公司总经理李一梅在上市仪式致辞中表示，华润有巢REIT上市后的基金分红与业绩兑现，充分验证了市场化运营模式下，优异的现金流创造与价值增长能力。

作为境内首单由市场化机构运营的租赁住房REITs，华润有巢REIT凭借优质底层资产、专业管理运作及稳定收益表现，赢得了资本市场的高度认可。

此次扩募上市仪式吸引了上海市发改委、房管局、闵行区政府等相关领导及合作机构、投资者代表出席，体现了各方对该项目的高度重视。

04 扩募模式创新，打造“投融建管退”商业闭环

华润有巢REIT此次扩募采用的非定向扩募模式是公募REITs市场的重要创新。

华润置地有限公司董事会副主席张大为在上市仪式致辞中强调，有巢依托REITs平台率先构建“投融建管退”全周期商业闭环，探索出“金融创新驱动产业升级”的发展路径。

当前华润置地正在推进大资管业务模式转型创新、构建华润有巢与华润商业REITs双平台，优化资产与资本循环机制，实现资产管理规模与质量的双提升。

华夏基金在管公募REITs达19只，公募REITs管理规模市场领先，在公募REITs领域积淀了深厚投研实力、成熟管理经验及全流程风控体系。

05 公募REITs市场持续扩大，已上市产品达78只

随着公募REITs市场的不断发展，目前已上市的产品数量持续增加。Wind数据显示，截至2026年1月7日，国内已上市的公募REITs产品共有78只，合计发行规模超过2000亿元。

全市场公募REITs中已扩募产品达到9只，涉及类型包括园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等。

2025年12月底刚成立的华夏中核清洁能源REIT已于近日结束募集。这表明公募REITs市场正持续壮大，创新产品不断涌现。

按照扩募发售规模来看，中航京能光伏REIT位居第一，该基金本次扩募发售募集资金总额为29.22亿元。

06 扩募机制多元化，推动REITs市场高质量发展

公募REITs的扩募发售主要有三种路径：向原持有人配售、公开扩募及定向扩募。华夏基金华润有巢REIT此次采用的是向原持有人配售的模式。

业内专家指出，合理的扩募发售机制不仅是公募REITs持续成长的重要保障，也是衡量市场成熟度的关键指标。随着市场规模的不断扩大，多元化的扩募发售路径将为投资者提供更加丰富的扩募参与渠道。

在扩募定价机制方面，根据相关规定，向原持有人配售的配售价格由基金管理人、财务顾问遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据基础设施基金二级市场交易价格和新购入基础设施项目的市场价值等有关因素合理确定。

未来，随着“首发+扩募”双轮驱动格局的不断完善，公募REITs市场有望进一步做大做强，为实体经济高质量发展注入更多动能。

华润有巢REIT此次扩募是公募REITs盘活存量租赁住房资产、扩大有效投资的生动实践。收购完成后，REITs底层资产实现上海三大核心产业集聚区全覆盖，资产结构进一步优化。

随着更多社会资本通过REITs平台参与保障性租赁住房建设，未来外来人口“进得来、留得下、住得安、能成业”的住房需求将得到更好满足。